Alessandro Zoni - Socio di Logicond a Bologna - Un'intervista con ProntoPro
Alessandro Zoni è uno dei soci fondatori di Logicond, studio associato di amministratori di condominio attivo nel bolognese. L'apposita formazione, l'esperienza professionale, il contatto costante con figure diverse e il desiderio di evolversi insieme alle nuove necessità condominiali sono i punti base del servizio di livello elevato offerto dal gruppo.Con un passato da lavoratore dipendente ed autonomo, nel 2007 decide di svolgere la formazione per l'abilitazione e l'esercizio della professione di amministratore di condominio. Dopo due anni di svolgimento del mestiere a fianco del padre, decide di aprire con un socio il proprio studio, che ad oggi comprende più soci, gestisce oltre 120 stabili e conta una sede a Bologna e una in provincia, a Castenaso. Ha scelto di intraprendere questa esperienza lavorativa per il grande risvolto umano che la caratterizza e la possibilità di evoluzione continua, in una sfida per migliorare sé stesso e la professionalità dei servizi offerti.
Chi paga l'amministratore di condominio? E chi decide la sua retribuzione?
Il compenso degli amministratori di condominio è un tema molto caro ai condomini, soprattutto perché viene percepito sempre come troppo esoso per le mansioni svolte. Si può dire che non vi sia un tariffario di riferimento e, con il marasma venutosi a creare, si trova di tutto e di più, anche se sarebbe opportuno non scendere sotto una certa soglia di prezzo in base alla costituzione dello stabile. Visto che sono i condomini stessi a nominare l'amministratore di condominio che li dovrà rappresentare, spesso la decisione si basa sul compenso che viene presentato sotto forma di offerta, ed è per questo che i compensi richiesti spesso si riducono ad una gara al ribasso per accaparrarsi uno stabile da gestire, nel migliore dei casi, sottocosto.
Un condomino può essere nominato amministratore di condominio?
L'art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile regolamenta i requisiti necessari per espletare la professione di amministratori di condominio, che si possono riassumere brevemente nell'avere una condotta incensurabile, un grado di istruzione adeguato ed una formazione iniziale e continuativa attraverso gli aggiornamenti annuali.Esiste anche il modo di poter esercitare la professione di amministratore di condominio senza i sopra citati requisiti? La risposta è affermativa, ma solo in parte. Nello specifico, è possibile che un condomino dello stabile venga nominato dall'assemblea dei condomini come amministratore di quel palazzo. Solo in questo caso la legge prevede che, per poter amministrare il proprio condominio, non è obbligato a sottostare ai requisiti f) e g) del primo comma. Nel concreto ciò si traduce nel fatto che, a parità di adempimenti ed oneri di un professionista, l'amministratore in questo caso dovrà possedere solamente una condotta incensurabile stralciando del tutto l'aspetto formativo.
Chi stabilisce un regolamento di condominio?
Il codice civile all'articolo 1138 prevede l'obbligo di redazione di un regolamento di condominio quando nel complesso sono presenti oltre dieci condomini. Nel regolamento di condominio sono contenute le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.Se i condomini sono dieci o meno, il regolamento diventa facoltativo, ma nel caso in cui venisse adottato avrà la stessa validità di quello obbligatorio.Il regolamento può essere di natura contrattuale quando lo stesso viene inserito nell'atto di acquisto diventandone parte integrante (es. edifici di nuova costruzione o vendite da un unico proprietario). La sua modifica può avvenire solamente con il consenso di tutti i condomini. Il regolamento assembleare viene invece adottato in sede di assemblea e può essere soggetto a modifiche con la medesima votazione.
Che servizi offre un amministratore di condominio?
L'amministratore di condominio, quando viene nominato ed accetta l'incarico, ha degli obblighi precisi nei confronti dei suoi amministrati che sono definiti negli articoli 1129 c.c. (Nomina Revoca e obblighi dell'amministratore) e 1130 c.c. (Attribuzioni dell'Amministratore). In sostanza, gli amministratori di condominio devono adempiere a tutte le mansioni necessarie alla gestione del condominio, che comprendono le seguenti attività: compiere gli atti conservativi delle cose comuni e disciplinarne il loro uso, convocare annualmente l'assemblea dando corso alle deliberazioni assunte, curare la tenuta del registro delle assemblee, espletare tutti gli aspetti contabili e fiscali conservando tutta la documentazione inerente alla gestione del condominio e curare i rapporti con i condomini. In base ai doveri che la legge impone, l'amministratore si trova ad affrontare l'erogazione di servizi derivati sempre più specifici in base alla conformazione dei beni amministrati (es. redazione di contratti per lavori, controllo di documentazione relativa alle conformità, analisi servizi fornitori ecc.) che rendono il professionista una figura fondamentale nel coordinamento di tutte le attività condominiali.