I CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO E LA DISDETTA DA PARTE DEL PROPRIETARIO
Il contratto a uso abitativo più frequente è quello del tipo 4+4, ovvero della durata di 4 anni e rinnovabile tacitamente per altri 4 anni. In questi casi, il canone dell’affitto è libero e non ha alcun vincolo di legge (dovrà soltanto rispettare il prezzo di mercato della zona).
L’altra tipologia di contratto estremamente diffusa è quello ad uso abitativo del tipo 3+2, ovvero della durata di 3 anni e rinnovabili per altri 2. In questi casi, il canone è determinato dagli accordi territoriali sottoscritti tra le categorie dei proprietari degli immobili e i rappresentanti degli inquilini.
Un’altra tipologia di contratto è quello transitorio, che ha una durata minima prevista dalla legge di 30 giorni e massima di 18 mesi e non è rinnovabile. Si tratta di contratti utilizzati per studenti e lavoratori fuori sede. Il canone di questi contratti deve rispettare i parametri legali imposti dalla norma.
LA DISDETTA
Per i contratti di locazione ad uso abitativo e commerciale, la disdetta è disciplinata dall’art.30 della legge 27 luglio del 1978, n.392 e successive modificazioni, in base a cui la disdetta da parte del locatore, cioè del proprietario, può avvenire alla fine della prima scadenza, quindi, dopo i 4 anni, nel caso del contratto 4+4, e dopo 3 anni per i contratti 3+2.
La disdetta, pena la nullità, deve essere comunicata all’inquilino, tramite raccomandata a.r. , almeno sei mesi prima della scadenza e deve essere motivata e non è necessario utilizzare una particolare formula, ma è sufficiente che sia chiaro l'intento rescissorio.
Le ragioni alla base della disdetta devono essere tra le seguenti:
-Quando si intende destinare l’immobile a scopo abitativo, commerciale, professionale proprio o di un coniuge, dei genitori, dei figli o di parenti entro il secondo grado.
-Quando il locatore è una persona giuridica, una società, un ente pubblico o ha finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto e intenda utilizzare l’immobile per le finalità previste dalla sua attività, offrendo all’inquilino un altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità.
-Se l’immobile locato è gravemente danneggiato o fa parte di un edificio che necessita di essere ristrutturato e/o messo in sicurezza e la permanenza dell’inquilino rappresenta un ostacolo;
-Se l’immobile deve essere demolito per lasciare posto alla costruzione di nuovi edifici;
-Quando senza alcuna motivazione valida, l’inquilino non occupa più stabilmente l’immobile;
-Quando il locatore vuole vendere l’immobile a terzi e non ha altri immobili ad uso abitativo, al di fuori di quello in cui abita. In questo caso, l’inquilino ha il diritto di prelazione.
Cordiali Saluti
Lo Staff
Studio Associato Logicond